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标题	房地产评估师浮出水面
作者		发表时间	1999/11/19 13:53:13
发表内容	房地产评估这个行业与其他行业相比，比较难以进入。成立一家房地产评估事务所，首先要具备国家批准的房地产评估资格，其次要有一定数量的注册房地产评估师，目前国内注册房地产评估师共约有一万多名，主要集中在北京、上海、广州、深圳等大城市。随着住房二级市场的开通，对房地产评估师数量需求将会大增，两年一次的注册房地产评估师资格考试也会更热，过去不被人们熟悉的房地产评估师将“浮出水面”。　　许多客户觉得房地产评估师挣钱很容易———除去前期“程式化”的工作，实际上他们只要在客户的房子内转悠一两个小时，就可以挣到相当于房价总额3‰—5‰的评估费，这就是说如果房子的评估价值为100万，他们就可以挣到5000元的评估费（按行业标准100 万以下评估费为5％，以上为3％，房屋价值越高，评估费越低）。但目前现实情况是，房地产评估师如此挣钱的机会并不多，他们多在与房地产商合作，为尽快销售房屋服务而逐渐淡化了其独立运作的特性。“上房置换模式”（上海房地产销售因经验丰富，经常被别的城市借鉴，而被誉为“上房置换模式”）中，房地产评估师基本上免费为客户服务，只要客户向中介机构交纳一定数量的购房押金，房地产评估师就会亲自到客户家中为其现住房屋进行评估，其目的是为了促成房屋最终成交，他们的费用从中介机构提取。即将开业的“北京百姓房屋置换市场”正在设计一种软件，只要客户输入既定信息，如地域、面积、楼层、新旧程度等，就会得到相应的房屋评估价格，但这个价格是参考价格，不具备法律意义。　　据清华大学房地产研究所注册评估师龙奋杰介绍，房地产评估师“程式化”的工作应按如下顺序进行：一要接受客户委托（需要客户填写相应表格），说明评估的目的是为了上市还是抵押，如果评估的目的是用于抵押，因为需要考虑快速“变现”和拍卖的问题，评估的价格就会低一点；二要确定估价时点，一般评估有效期为6个月；三是拟订评估方案，进行现场评估。例如：北京市三环内有一个50平方米的居室，现场评估的重要性首先要考虑地域特点，包括位置、大环境、小环境（如绿化）等；其次是房屋的适应性；再次是房屋的新旧程度，最后是楼层、朝向。各种因素综合，就可以算出房屋的评估最终价格。　　由于行业的专业性较强，房地产评估行业多年来存在着“水下”活动较多，政策监管不足等问题。规范行业的相关条例只在建设部的《房地产管理法》中有内容不多的体现，致使此行业多年来存在着诸多“犯规”事例。据了解，近日深圳市纪委、市监查局、市规划国土局联合整顿深圳市房地产评估行业长期存在的索、送“回扣”等问题，据说深圳市业内有近 50％的房地产评估事务所有高估或低评等行为。其他城市虽没有详细调查，但此问题也同样很突出。用什么方式来规范房地产评估行业，随着商品房市场的日渐红火，这个问题值得大家关注。